서울 전역 ‘토허제’, 다시 논란의 중심에 서다
2025년 10월, 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대된 토허제(토지거래허가구역)는 부동산 시장 안정이라는 명분 아래 시행되었지만, 정치권과 지자체의 반발이 거세지고 있습니다. 서울시구청장협의회가 ‘전면 철회’ 공동성명을 발표하고, 국회의원들 또한 “재산권 침해, 서민 부담 가중”을 이유로 잇따라 반대 입장을 내고 있습니다. 정책 취지는 분명하지만, 실효성과 형평성 논란 속에서 정책 수정 혹은 완화 가능성도 제기되고 있습니다.
— 해제→유턴→전면 확대, 그리고 정치권 반발까지
토허제의 현재 — 거래 전 ‘허가제’, 실거주 의무 강화
2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 지정 지역 내에서 주택을 사려면 지자체의 사전 허가를 받아야 하며, 허가 후에는 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
이는 정부가 ‘갭투자 차단’과 ‘투기 억제’를 목표로 한 제도지만, 오히려 주거 이동의 자유를 제한하고 전월세 시장을 압박한다는 비판이 이어지고 있습니다.
해제에서 재지정까지 — 25년의 ‘토허제’
| 시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2025.2월 | 서울 주요 구역 토허제 대거 해제 (시장 정상화 취지) |
| 2025.3월 | 해제 직후 토지 매집, 투기 조짐 발생 → 강남3구+용산 등 재지정 |
| 2025.10월 | 서울 전역 + 경기 12곳 전면 확대 (10·15 부동산대책 일환) |
“1년도 안 된 정책 롤러코스터”라는 평가가 나왔습니다. 해제 후 석 달 만의 재지정, 그리고 불과 반년 만에 전국적 확대는 정책 일관성에 대한 의문을 낳았네요.
주요 제약사항
- 허가 대상: 아파트, 빌라, 오피스텔 등
- 허가 조건: 실거주 목적일 것, 2년간 임대 금지
- 비허가 거래 시: 무효 처리 및 과태료 부과
- 대출·세제: 규제지역과 연동되어 대출한도 축소 및 세율 상승
정치권·지자체의 반발 확산
서울시 구청장 협의회, “현장 무시한 과잉규제”
2025년 10월 말, 서울 25개 구청장이 참여한 협의회가 “토허제 전면 철회 및 즉각 재검토”를 촉구하는 공동성명을 발표했습니다.
구청장들은 특히
- 매수자의 실거주 의무로 인한 전세매물 급감,
- 허가 행정 인력 부족,
- 시장 위축으로 인한 세수 감소 등을 문제로 지적했습니다.
서울시 자체적으로도 “전면적 허가제는 과도하다”는 입장을 밝히며 완화 요청을 공식 전달한 상태입니다.
정치인 및 부동산 인플루언서 반응
여야 모두에서 토허제의 부작용을 지적하는 목소리가 커지고 있습니다.
- 일부 여당 의원은 “투기 방지 취지는 동의하나, 실수요자까지 옥죄는 방식은 재검토 필요”라며 부분 완화를 주장.
- 야당 의원들은 “서민층에게 이득 없는 규제”라며 국정감사 및 정책청문회 추진을 예고했습니다.
- 국회 국토교통위원회 차원에서도 ‘토허제 실효성 점검’ 안건이 상정되었습니다.
“정책 피로감이 누적되고 있다”
명망높은 부동산 인플루언서들은 “투기 억제 효과는 단기적일 수 있지만, 지나친 규제 반복은 시장의 신뢰를 떨어뜨린다”고 지적합니다.
비(非)아파트 보유자들의 현실 — “규제만 받고, 이득은 없다”
[1] 규제는 같고, 시장 영향은 더 크다
빌라나 오피스텔은 거래 단가가 낮아 대출 비중이 높은데, 토허제와 함께 조정대상지역 지정이 겹치면서
- 대출한도 축소 (LTV 40%)
- 양도세 중과 유지
- 임대사업자 등록 제한 이 모두 동시에 적용되고 있습니다.
즉, 실거래가 낮은 서민형 주택이 오히려 정책의 직접 타격을 받는 구조입니다.
[2] 실거주 의무의 불합리
빌라·오피스텔은 직장 근처, 역세권 등 생활형 주거 수요가 많습니다. 그런데 토허제는 모든 거래를 ‘자기 거주 목적’으로만 허용하기 때문에
- 부모의 집을 대신 사주는 경우,
- 자녀 결혼을 대비한 매입,
- 출퇴근용 세컨하우스 등 실질적 ‘생활 수요’까지 막히는 부작용이 생기고 있습니다.
[3] 임대시장 불안 가중
빌라·오피스텔은 서울 전월세 물량의 약 40% 이상을 차지합니다. 이 물량이 허가제와 실거주 규제에 묶이면서 전세·월세 매물이 급감하고, 저소득층·청년층 주거비 상승으로 이어지고 있습니다.
정책 전망 — 수정·완화 가능성 있다
현재 국토교통부는 “정책취지 유지” 입장을 고수하고 있으나, 정치권과 지자체의 강한 반발로 인해 연말 재조정 가능성도 거론되고 있습니다.
- 단계적 완화안: 실거주 의무 2년 → 1년 축소 검토
- 지역 차등제: 서울 외곽·비핵심 구역 일부 해제 검토
- 행정절차 간소화: 허가심사 프로세스 전자화 추진
즉, 2026년 상반기에는 ‘부분 완화 또는 개편안’이 논의될 가능성이 높습니다.
토허제는 투기 억제라는 공익적 목표 아래 시행되었지만, 실제 현장에서는 시장 불안·행정 혼란·정치적 갈등이라는 세 가지 파장이 동시에 일어나고 있습니다.
서울 전역이 규제 아래 놓인 것은 사상 처음이며, 지자체와 정치권의 연대된 반대가 얼마나 정책 방향을 흔들지 계속 관심있게 지켜봐야 할 것으로 보입니다.