조정대상지역 언제 지정되고 언제 풀렸나 — 시점별 완전 정리
조정대상지역은 정부가 부동산 시장 안정을 위해 지정하는 규제 지역입니다. 양도세 중과·대출 규제·세제 혜택 등 광범위한 규제가 함께 적용되는데, 같은 지역이라도 본인이 그 집을 살 때 조정대상지역이었는지, 팔 때 풀려 있었는지에 따라 적용 기준이 완전히 달라집니다. 본인 주택이 언제 지정됐다 언제 풀렸는지, 아래 표에서 시점별로 확인해보세요.
조정대상지역이란?
「주택법」 §63조의2에 근거하여 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 부동산 규제 지역입니다(§63은 투기과열지구 조항이라 별개). 지정되면 아래 규제가 동시에 적용되며, 양도소득세 계산기에서 “조정대상지역” 체크박스에 영향을 주는 항목입니다.
- 양도세 중과 — 다주택자 +20%p(2주택)/+30%p(3주택 이상). 한시 유예 종료(2026.5.9) 후 재적용
- 1세대 1주택 비과세 거주요건 — 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 의무 추가
- 임대사업자 세제 — 2018.9.14 이후 조정대상지역 신규 취득분은 중과배제·종부세 합산배제 박탈. §97의3 장특공 특례는 폐지가 아니라 기준시가 요건(임대개시 시 수도권 6억·비수도권 3억 이하)이 신설된 형태로, 요건 충족 시 적용 가능
- 대출 규제 (2025.10.15 대책 후 현행) — 규제지역 LTV 40% + 주담대 한도 가액별(15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억), 유주택자 주담대 금지, DTI·DSR 강화. (10.15 이전 기준은 LTV 50%였음)
- 분양권 전매 제한 — 일정 기간 전매 금지 및 분양가상한제 적용 가능
시점별 지정·해제 변경 내역
아래 표는 2016년 최초 지정 이후 주요 변경 시점을 정리한 것입니다. 본인 주택의 취득 시점이 어느 구간에 해당하는지 확인해 세제·대출 적용 여부를 판단해야 합니다.
※ 시점 열은 정부 발표일 기준입니다. 실제 고시 시행일은 발표일과 같거나 1~5일 늦을 수 있으며, 적용 시점 판정 시에는 국토교통부 고시 시행일을 함께 확인해야 합니다.
| 시점 (발표일) | 대책 | 유형 | 주요 변경 사항 |
|---|---|---|---|
| 2016.11.3 | 11.3 대책 | 🔴 최초 지정 | 서울 25개구 전체(강남4구는 전매제한 강도가 더 강함), 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2, 부산 일부, 세종 등 총 37곳 |
| 2017.6.19 | 6.19 대책 | 🔴 확대 | 경기 광명, 부산 기장군·부산진구 추가 |
| 2017.8.2 | 8.2 대책 | 🔴 강화 | 서울 25개구 + 세종 전체 투기과열지구 동시 지정. 강남3구·용산·성동 등 11개구는 투기지역 동시 지정 |
| 2018.8.27 | 8.27 대책 | 🔴 확대 | 조정대상지역 추가: 경기 구리·안양 동안·광교택지지구. (같은 대책의 서울 종로·중구·동대문·동작은 투기지역 추가, 광명·하남은 투기과열지구 추가 — 본 표는 조정대상지역만 다룸) |
| 2018.12.28 | 12.28 대책 | 🔴🟢 확대 + 일부 해제 | 지정: 경기 수원 팔달, 용인 수지·기흥. 해제: 부산진구·남구·연제구·기장군(일광면) 4곳 |
| 2019.11.6 | 11.6 대책 | 🟢 일부 해제 | 부산 해운대·수영·동래 전부 해제, 경기 고양·남양주 일부 해제 |
| 2020.2.20 | 2.20 대책 | 🔴 확대 | 경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 추가 (고시 시행 2020.2.21) |
| 2020.6.17 | 6.17 대책 | 🔴🔴 대규모 확대 | 인천 대부분, 경기 대부분, 대전 전체, 청주 추가 — 사실상 수도권·중부권 광역화 (고시 시행 2020.6.19) |
| 2020.11.19 | 11.19 대책 | 🔴 확대 | 김포, 부산 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구 수성 추가 (고시 시행 2020.11.20) |
| 2020.12.17 | 12.17 대책 | 🔴 확대 | 부산·대구·광주·울산 등 지방광역시 다수 지정 (총 36곳 추가) (고시 시행 2020.12.18) |
| 2021.8.30 | 8.30 대책 | 🔴 확대 | 경기 동두천시 추가 |
| 2022.6.30 | 6.30 대책 | 🟢 일부 해제 | 대구·경북·전남 일부 해제 시작 |
| 2022.9.21 | 9.21 대책 | 🟢🟢 대규모 해제 | 세종 제외 지방 전체 + 경기 외곽 5곳(안성·평택·양주·파주·동두천) 등 총 41곳 조정대상지역 해제. 인천·세종은 이때 투기과열지구만 해제, 조정대상지역은 유지(다음 11.10 대책에서 해제). (고시 시행 2022.9.26) |
| 2022.11.10 | 11.10 대책 | 🟢🟢 대규모 해제 | 인천 전체, 세종, 경기 대부분 해제 — 단 과천·성남(분당·수정)·하남·광명 4곳은 유지(이후 2023.1.5에 해제) (고시 시행 2022.11.14) |
| 2023.1.3 | 1.3 대책 | 🟢🟢 거의 전체 해제 | 서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구만 유지, 나머지 서울 21개구 및 경기·인천 잔여 지역 모두 해제 (고시 시행 2023.1.5) |
| 2025.10.15 | 10.15 대책 | 🔴🔴 대규모 확대 | 서울 21개 자치구 신규 지정으로 서울 25개구 전체 + 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남) — 모두 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정 (고시 시행 2025.10.16) |
| 2026.6.30 | 6.30 대책 | 🔴 확대 | 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정: 경기 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳. 효력 2026.7.1부터 (경기도 토지거래허가구역은 7.5~2027.12.31 별도 지정 · 최근 3개월 물가 대비 집값 상승률 1.3배 요건 충족) |
현재 지정 현황 (2026.7 기준)
2025.10.15 대책으로 조정대상지역이 대규모로 확대된 뒤, 2026.6.30 대책으로 경기 3곳이 더해져 2026.7 기준 서울 25개구 전체와 경기 15곳이 지정되어 있습니다. 서울은 자치구 전체(25개구)가 지정돼 있고, 경기 15곳은 기존 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)에 2026.7.1부터 효력이 발생한 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳이 추가된 것입니다. 이 지역들은 조정대상지역과 투기과열지구가 동시 지정되어 양도세 중과·LTV·전매 제한·재건축 안전진단 강화 등이 함께 적용됩니다. 새로 지정된 동탄구·기흥구·구리는 반도체 산업 호황과 GTX-A 개통 등으로 집값이 빠르게 올라 지정 요건(최근 3개월 물가상승률 대비 주택가격 상승률 1.3배)을 충족한 데 따른 것입니다. 이후 추가 지정·해제는 국토교통부 공식 발표가 있어야 효력이 발생합니다.
취득 시점과 세제 적용
본인이 보유한 주택이 취득 시점에 조정대상지역이었는지가 양도세·임대사업자 혜택 판정의 핵심입니다. 예를 들어 2020.6.17 대책 이후 인천에서 취득한 주택은 당시 조정대상지역이었으므로 양도세 중과·임대사업자 중과배제 제외 등이 적용됩니다. 같은 인천 주택을 2023.1.5 이후 양도하더라도 취득 시점 기준이 그대로 유지됩니다.
👉 양도세 시뮬레이션은 양도소득세 계산기에서 “조정대상지역” 체크박스를 통해 반영할 수 있습니다.
관련 법령 및 출처
- 국토교통부 — 조정대상지역 지정·해제 공식 발표 (보도자료·고시)
- 주택법 §63조의2 — 조정대상지역 지정 근거 | 국가법령정보센터 (참고: §63은 투기과열지구 조항)
- 주택법 시행규칙 §25의2 — 지정 요건 세부 기준 | 국가법령정보센터
안내 | 본 페이지는 국토교통부 공식 보도자료와 고시를 토대로 주요 변경 시점을 정리한 참고용 자료입니다. 정확한 지정·해제 일자와 적용 범위는 해당 시점의 국토교통부 고시·법령을 직접 확인해야 합니다. 본 자료의 누락·오기로 인한 세제·대출 판단의 책임은 당사자에게 있으며, 세액이 큰 거래는 세무전문가 자문을 권장합니다.