양도소득세 계산기

양도소득세 계산기로 주택 양도 시 예상 세금을 바로 확인하세요. 매수·매도 시점을 입력하면 보유기간을 자동 산출하고, 1세대 1주택 비과세 자동 판정(12억 초과분 안분 포함), 다주택 중과·임대사업자 중과배제, 장기보유특별공제, 그리고 8년/10년 임대 장특공 특례 임대기간 안분 정밀 계산까지 자동 적용합니다.

🧭 모드 선택 안내: 계산기 상단에서 본인 케이스(개인 / 등록 임대사업자 주택)를 먼저 선택하면 입력란이 자동으로 조정됩니다. 임대사업자가 아닌 경우 아래 본문의 “임대사업자 세제·자동/자진말소·§97의3·§97의4” 관련 섹션은 건너뛰셔도 됩니다.

장기보유특별공제만 보려면 → 공제율 입력 · 임대주택 특례(§97의3·§97의4) 안분 계산 · 장특공이란?

장기보유특별공제(장특공)는 주택 등을 오래 보유한 사람의 양도차익 중 일정 비율을 과세 대상에서 빼 주는 제도입니다. 보유기간이 길수록 공제 비율이 커지고, 1세대 1주택은 거주기간도 함께 따집니다. 등록 임대주택은 요건을 갖추면 일반 공제율 대신 특례 공제율이 적용될 수 있으며, 이 계산기의 '장기보유특별공제율' 항목과 아래 '임대기간 안분 정밀 계산' 절에서 확인할 수 있습니다.

양도소득세 다주택 중과배제란?

조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 가산하는 것이 원칙입니다. 정부는 주택 거래 활성화를 위해 2026년 5월 9일까지 한시적으로 중과를 유예했고(소득세법 시행령 부칙), 그 기간에는 기본세율(6~45%)이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있어 세액 차이가 수억 원에 달했습니다. 유예는 2026년 5월 9일자로 종료되어, 2026년 9월 현재 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.

⚠️ 보완 입법(소득세법 시행령 — 대통령령 제36129호, 2026.3.1 시행): 2026.5.9 이전에 매매계약을 체결한 경우에는, 계약일로부터 4개월 이내(2025.10.16 신규 지정 조정대상지역은 6개월 이내)에 양도하면 중과세율 적용이 유예됩니다. 즉 잔금일·등기일이 5.10 이후라도 5.9 이전 계약·기한 내 양도 조건을 충족하면 기본세율로 계산됩니다. 본인 사례 적용 여부는 매매계약서·잔금일 기준으로 별도 확인이 필요합니다. 이후 입법·시행령 개정으로 재유예나 추가 조치가 도입될 가능성이 있으므로 양도 직전 최신 법령 상태를 확인하세요.

또한 등록 임대사업자가 매입임대주택을 양도하는 경우, 임대개시일 당시 기준시가(공시가격) 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하이며 의무임대기간(등록 시기 기준 — 2018.3.31 이전 등록분 5년 / 2018.4.1 이후 등록분 8년 / 2020.8.18 이후 등록분 10년)을 충족하면 유예 기간과 관계없이 중과가 배제됩니다(소득세법 시행령 §167의3). 단, 폐지 유형(단기 4년·아파트 매입 장기일반 8년)은 자동말소 시 의무기간을 충족한 것으로 간주되며, 자진말소는 의무기간 1/2 이상 임대 + 말소 후 1년 내 양도 조건 하에 동일하게 인정됩니다(아래 자동/자진말소 표 참조). 또한 2018.9.14 이후 또는 2025.10.16 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 분은 임대사업자 등록을 해도 중과배제가 적용되지 않습니다(9.13 대책 원리).

임대사업자 세제 혜택 — 시기별 변화

임대사업자 세제 혜택은 정권과 정책에 따라 크게 변동되었습니다. 취득 시기와 등록 시기에 따라 적용 여부가 완전히 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.

⚠️ 핵심: 2018.9.14 이후, 또는 2025.10.16 이후(10.15 대책 고시 시행일) 조정대상지역에서 취득한 주택은 임대사업자 등록을 해도 양도세 중과배제가 적용되지 않습니다 (2018.9.13 대책 원리). 다만 §97의3 장특공 특례는 박탈이 아니라 기준시가 요건이 신설된 형태라, 임대개시 시 공시가격이 수도권 6억·비수도권 3억 이하면 비조정지역·조정대상지역 구분 없이 적용 가능합니다. 본 계산기는 매수 시점과 조정대상지역 여부를 기반으로 중과배제를 자동 판정합니다. 본인 주택의 취득 시점에 그곳이 조정대상지역이었는지는 조정대상지역 언제 지정되고 언제 풀렸나 — 시점별 완전 정리 페이지에서 확인할 수 있습니다.

자동말소 vs 자진말소 — 양도기한 차이

자동말소는 폐지된 두 유형(단기 4년, 아파트 매입 장기일반 8년)이 의무임대기간이 끝나는 날 저절로 말소되는 것입니다. 말소된 날 임대기간요건을 채운 것으로 봐 주기 때문에 예전에는 언제 팔아도 중과배제가 유지됐습니다. 그런데 2026년 10월 1일부터 아파트 매입임대는 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과배제를 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제11항). 의무기간이 2027년 이후에 끝나면 말소일부터 1년, 2027년 이후 새로 조정대상지역이 된 곳은 공고일부터 1년 등 더 늦은 날이 기한이 됩니다. 비아파트는 기한이 없습니다. 장기보유특별공제는 자동말소 시 8년을 채운 것으로 보아 50%가 적용됩니다(국세청 사전-2024-법규재산-0768). 자세한 근거는 임대주택 자동말소 양도세 정리에 있습니다.

자진말소는 요건이 더 엄격합니다. 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한해, 말소 후 1년 이내에 양도해야 중과배제가 적용됩니다. 1년을 초과하면 일반 다주택 중과세율이 적용됩니다.

중과배제 및 장특공 특례 혜택 취소(추징) 사유

아래에 해당하면 감면받은 세액이 추징될 수 있습니다.

• 임대 의무기간 미충족 — 등록 후 의무기간(4/8/10년)을 채우지 않고 자진말소·양도한 경우
• 임대료 5% 초과 인상 — 의무임대기간 중 임대료를 법정 상한(5%) 초과 인상한 사실이 확인된 경우
• 임대 의무 위반 — 임대 기간 중 본인 거주, 공실 방치, 무단 용도 변경 등
• 허위·부정 등록 — 실제 임대 사실 없이 세제 혜택만 목적으로 등록한 경우
• 자진말소 후 1년 초과 양도 — 자진말소 주택을 1년 내 양도하지 않은 경우 중과배제 소멸
• 장특공 특례(§97의3·§97의4) 추징 — 임대기간 미충족, 임대료 5% 초과 인상, 기준시가 요건 사후 위반 등이 확인되면 50%/70% 공제로 감면받은 세액이 추징됩니다 (중과배제 추징과 별도로 판정)

손익통산이란?

같은 과세기간(1월~12월) 내에 양도한 같은 세율 그룹(부동산 등) 자산 중 손실이 발생한 자산과 이익이 발생한 자산이 있으면, 손실액을 이익에서 차감할 수 있습니다. 예를 들어, A 주택에서 1억원 이익이 발생하고 B 주택에서 3천만원 손실이 발생했다면, 양도소득은 7천만원으로 줄어듭니다. 반드시 같은 연도에 매도해야 적용되며, 주식 등 다른 세율 그룹과는 통산되지 않습니다(소득세법 §102).

임대사업자 증빙서류

임대사업자 세제 혜택을 받으려면 양도세 신고 시 다음 서류를 준비해야 합니다.

• 자동말소통지서 또는 말소확인서 — 렌트홈(renthome.go.kr)에서 발급
• 임대차계약 신고이력 — 의무임대기간 동안 임대료 5% 이내 인상을 증명
• 사업자등록증 사본 — 세무서 등록 + 지자체 등록 양쪽
• 렌트홈 등록이력 조회 — 임대개시일, 의무기간, 말소 사유 확인

조특법 §97의3·§97의4 장기임대 장특공 특례 — 임대기간 안분 정밀 계산

조세특례제한법 §97의3·§97의4에 따라 일정 요건을 갖춘 장기일반민간임대주택은 장기보유특별공제율이 50%(8년 이상) 또는 70%(10년 이상)까지 적용됩니다. 다만 이 특례는 양도차익 전체가 아니라 임대기간 중 발생한 양도차익에만 적용됩니다.

임대기간 발생분 산식 (조특법 시행령 §97의3 ③):

임대기간 중 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도일 기준시가 − 임대개시일 기준시가) ÷ (양도일 기준시가 − 취득일 기준시가)

→ 분자는 임대개시 후 양도일까지의 기준시가 상승분(임대기간 중 가격 상승), 분모는 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간 기준시가 상승분입니다. 이 비율이 클수록 양도차익 중 임대기간 발생분(50%/70% 특례 적용 대상)이 커집니다.

본 계산기는 위 산식을 반영한 임대기간 안분 정밀 계산 모드를 제공합니다. 계산기의 “공제율 수동 지정 → 임대기간 안분 정밀 계산” 토글을 켜고 세 시점(취득일·임대개시일·양도일)의 기준시가를 입력하면, 임대기간 발생분에는 50%/70% 특례 공제율을, 그 외 기간에는 일반 장특공(연 2%·최대 30%)을 분리 적용합니다. 토글을 끄면 전체 양도차익에 슬라이더 %를 단순 적용하므로, 임대 이전 가치 상승분이 클수록 실제보다 공제가 과다 산정될 수 있습니다.

적용 요건 요약

• §97의3 (50% / 70%) — 매입임대주택 기준: 2020.12.31까지 등록(아파트는 2020.7.10까지) + 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70% + 국민주택규모 85㎡ 이하 + 임대료 5% 상한 준수 + 임대개시일 기준시가 6억(수도권 외 3억) 이하 (2018.9.14 이후 신규 취득분에 신설된 전국 단위 요건 — 조정대상지역 구분 없음). 민간건설임대주택은 등록 시한이 2027.12.31까지로 별도 적용. (계산기 안분 입력란 ② 임대개시일 기준시가 값과 같은 기준입니다)
• §97의4 (별개 조항 — 장기임대주택 추가공제) — 6년 이상 임대 시 일반 장특공에 연 2%p 추가공제(최대 10%p)를 적용하는 별도 특례입니다. §97의3의 50%/70% 공제와는 다른 조항이며 적용 요건·등록 시한도 별개입니다. §97의3과 같은 주택에 중복 적용은 불가 — 둘 다 해당되면 유리한 쪽을 선택해야 합니다. 정확한 적용은 조특법 §97의4 본문·부칙 확인 및 세무전문가 상담을 권장합니다.
• 기준시가는 국토부 공시가격 알리미에서 시점별 조회 가능. 임대개시일은 임대차계약 시작일이 아니라 임대사업자 등록 후 최초 임대 개시 시점입니다.
• 요건 판정·기준시가 적용은 사안별로 달라질 수 있으므로, 세액이 큰 경우 세무전문가 상담을 권장합니다.

종합부동산세 안내

양도소득세는 매도 시점에 발생하는 세금이고, 종합부동산세는 보유 단계(매년 6월 1일 기준)에 부과되는 세금입니다. 두 세금은 별개이며, 종부세는 주택 공시가격 합산 기준으로 별도 계산해야 합니다.

양도소득세 관련 법령 및 출처

• 소득세법 — §89(비과세), §95(장특공), §104(세율) | 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 §167의3 — 장기임대주택 중과배제 요건 | 국가법령정보센터
• 조세특례제한법 §97의3·§97의4 — 장기임대주택 장특공 특례(50%/70%) | 국가법령정보센터
• 민간임대주택에 관한 특별법 — 임대사업자 등록, 의무임대기간, 자동·자진말소 | 국가법령정보센터
• 양도소득세 세율 | 국세청
• 장기보유특별공제율 | 국세청
• 렌트홈 — 임대사업자 등록 이력, 자동말소·말소확인서 발급 | 국토교통부

안내 | 본 양도소득세 계산기는 소득세법, 소득세법 시행령, 조세특례제한법 등 공개된 법령과 산식을 기반으로 참고용 결과를 제공합니다. 실제 양도세 신고 시에는 개별 자산의 취득 경위, 보유 이력, 최신 법률 개정 사항 등에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 최종 확인과 판단은 당사자의 몫입니다. 세액이 큰 경우 반드시 세무전문가(세무사, 공인회계사)의 자문을 받으시기 바랍니다.