월세 인상 한도 계산기
월세 인상 한도 계산기로 계약갱신 시 임대인이 제시한 인상 금액이 적정한지 바로 확인할 수 있습니다. 현재 보증금과 월세를 입력하면 법적 한도 내 최대 인상 가능 금액을 계산합니다.
보증금을 어떻게 할지 먼저 고르면 입력칸이 알맞게 세팅됩니다
보증금을 그대로 두고 월세만 올리는 경우, 월세만 올리는 대신 보증금을 올리는 경우, 보증금을 올리고 월세를 낮추는 경우를 모두 계산할 수 있습니다. 직접 입력해도 됩니다.
미입력 시 현재 보증금과 동일
입력하면 법 문언(항목별) 기준으로 한도를 넘는지, 합산 방식으로는 한도의 몇 %인지 같이 보여 줍니다
월세 인상 5% 상한이란?
주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다고 정합니다. 법 문언대로 읽으면 보증금은 보증금의 5%, 월세는 월세의 5%가 한도입니다. 각 지자체는 조례로 이 상한을 5% 이하로 더 낮출 수 있습니다.
보증금과 월세를 전세환산가로 합쳐 5%를 보는 방식도 널리 쓰입니다. 하지만 이 합산식은 법령에도 국토교통부·법무부 해설집에도 나오지 않고, 유권해석이나 판례도 확인되지 않았습니다. 그래서 이 계산기는 항목별 한도를 먼저 보여 주고, 합산 방식 값은 참고로 함께 보여 줍니다. 근거는 보증금과 월세 동시 인상, 5% 한도는 어떻게 계산할까에 정리했습니다.
전월세 전환율 기본값 5.00%는 한국은행 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일 결정) + 2.0%p를 적용한 법정 상한입니다. 다음 금통위는 2026년 11월이며, 기준금리가 바뀌면 값을 직접 조정할 수 있습니다.
보증금을 어떻게 두느냐에 따른 계산 예시
보증금을 어떻게 두느냐에 따라 두 방식의 결과가 갈립니다. 보증금과 월세를 똑같이 5%씩 올리면 두 방식의 답이 같습니다. 하지만 한쪽을 묶어 두고 다른 쪽만 올리면 합산 방식이 늘 더 많이 올릴 수 있게 계산합니다. 아래는 보증금 1억 원 / 월세 50만 원, 전월세 전환율 5%를 가정한 예시입니다. 현재 법정 상한은 5.00%이며, 전환율이 다르면 합산 방식 숫자도 달라집니다. 실제 값은 위 계산기로 확인하세요.
| 구분 | 법 문언 기준 (각각 5%) | 합산 환산 기준 (참고) |
|---|---|---|
| 보증금 그대로 · 월세만 인상 | 월세 최대 52만 5,000원 (+2만 5,000원) | 월세 최대 약 54만 5,833원 (+4만 5,833원) |
| 보증금만 인상 · 월세 그대로 | 보증금 최대 1억 500만 원 (+500만 원) | 보증금 최대 1억 1,100만 원 (+1,100만 원) |
| 보증금과 월세 둘 다 인상 | 보증금 1억 500만 원 + 월세 52만 5,000원 | 같음 (전세환산가 2억 3,100만 원) |
| 보증금↑ 월세↓ 맞교환 (보증금 1억 5,000만 원으로 올릴 때) | 증액이 아니라 전환 · 임차인 동의 필요 | 월세 최대 약 33만 7,500원 (-16만 2,500원) |
항목별 계산은 단순합니다. 월세 50만 원 × 1.05 = 52만 5,000원, 보증금 1억 원 × 1.05 = 1억 500만 원입니다. 합산 방식은 현재 전세환산가 1억 + 50만 × 12 ÷ 5% = 2억 2,000만 원에 5%를 더한 2억 3,100만 원을 한도로 봅니다. 그래서 월세만 올리면 (2억 3,100만 - 1억) × 5% ÷ 12 ≈ 54만 5,833원, 보증금만 올리면 2억 3,100만 - 50만 × 12 ÷ 5% = 1억 1,100만 원이 나옵니다. 보증금을 동결했을 때 월세가 5%(52만 5,000원)가 아니라 약 9.2%까지 올라가는 것은 합산 방식으로 계산했을 때의 결과이고, 법 문언으로는 5%입니다.
보증금을 1억 5,000만 원으로 올리고 월세를 내리는 맞교환은 증액이 아니라 전환입니다(법 제7조의2). 임차인이 동의해야 하고 전환율 상한을 넘을 수 없습니다. 동의했다면 월세는 (2억 3,100만 - 1억 5,000만) × 5% ÷ 12 = 33만 7,500원까지입니다.
👉 올려 줄 월세가 전세로는 얼마쯤인지 궁금하면 전월세 전환율 계산기로 환산해 보고, 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전세 vs 월세 비교 계산기에서 따져볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권이란?
임차인이 계약 만료 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 최초 계약 포함 총 4년(2+2년)까지 보장되며, 이 기간 동안 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다. 5% 인상 제한은 계약갱신청구권 행사 시 또는 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때 적용됩니다.
신규 계약에도 적용되나요?
아닙니다. 5% 상한은 기존 임차인의 계약갱신에만 적용됩니다. 새로운 임차인과 체결하는 신규 계약에서는 임대료 제한이 없으며, 임대인과 임차인이 자유롭게 금액을 협의할 수 있습니다.
모든 임대인에게 적용되나요? 등록 임대사업자만의 의무인가요?
모든 임대인에게 적용됩니다. 등록 임대사업자만의 의무가 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조(차임증감청구권)는 임대인 유형을 구분하지 않으며, 계약갱신 시 모든 임대인이 5% 상한을 지켜야 합니다.
다만 과거에는 상황이 달랐습니다. 2020년 7월 31일 임대차 3법 시행 이전에는 계약갱신청구권 자체가 없었기 때문에, 계약 만료 후 일반 임대인은 자유롭게 임대료를 정할 수 있었습니다. 그 시기에 갱신 보장 + 5% 인상 제한을 동시에 받은 건 민간임대주택특별법(민특법)에 따라 등록한 임대사업자뿐이었습니다.
현재 적용 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 2020.7.31 이전 | 2020.7.31 이후 (현행) |
|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 없음 (일반 임대인) | 모든 임대인에 적용 (1회, 2+2년) |
| 갱신 시 5% 상한 | 등록 임대사업자만 의무 | 모든 임대인 적용 |
| 계약 중 차임 증액 5% 상한 (제7조) | 모든 임대인 적용 | 동일 |
| 신규 계약 | 자유 협의 | 자유 협의 (5% 미적용) |
핵심 변경 시점: 2020년 7월 31일 — 주택임대차보호법 개정(임대차 3법)으로 계약갱신청구권(제6조의3) 신설. 이때부터 모든 임대인이 갱신 시 5% 상한 적용 대상이 되었습니다.
출처 및 관련 법령
- 주택임대차보호법 — 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 제6조의3(계약갱신 요구 등) | 국가법령정보센터
- 2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집 | 국토교통부·법무부 (경기도 게시본)
- ‘2+2년 계약갱신·5% 상한’ 문답으로 살펴본 개정 임대차보호법 | 대한민국 정책브리핑
- 한국은행 기준금리 추이 | 한국은행
- 임대료 상한 제한(5% 이내) 적용 안내 | 국토교통부
안내 | 본 계산기는 주택임대차보호법, 한국은행 기준금리 등 공개된 법령과 산식을 기반으로 참고용 결과를 제공합니다. 실제 계약 시에는 관할 지자체 조례, 개별 계약 조건, 최신 법률 개정 사항 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 최종 확인과 판단은 당사자의 몫입니다. 법률 분쟁이 예상되는 경우 전문가(공인중개사, 변호사, 대한법률구조공단 등)의 자문을 받으시기 바랍니다.