종부세 얼마 내나 — 공시가격·소유 형태별 보유세 사례표

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 더해, 공제금액(9억, 1세대 1주택자 12억)을 넘는 부분에 매기는 세금입니다. 재산세(7·9월)와 별도로 12월에 한 번 고지되고, 종부세의 20%가 농어촌특별세로 따라붙습니다. 아래는 공시가격·소유 형태별로 한 해에 실제로 얼마를 내는지를 재산세까지 합쳐 정리한 사례표입니다. 세법 산식대로 계산해 공개된 사례와 대조한 값이며, 2027년부터 적용 예정인 2026 세제개편안(2026.9.1 정부수정안) 기준 예상액을 오른쪽 열에 같이 두었습니다.

이 표를 읽기 전에

금액은 공시가격 기준입니다. 시세가 아닙니다. 본인 집의 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회합니다 (2026년 현실화율 69% 기준, 시세의 대략 70%).
"재산세 등" 은 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세입니다. 지역자원시설세는 건물 구조별로 달라 뺐습니다(연 수만 원 수준).
전년도 세액이 있는 경우 세부담상한(150%)·재산세 과세표준상한(전년 과표의 105%)이 걸려 실제 고지액은 표보다 적을 수 있습니다. 표는 상한이 걸리지 않는 정상 상태입니다.
합산배제 신고한 등록임대주택·사원용주택은 주택 수와 공시가격 합계에서 빠집니다.

1세대 1주택 · 단독명의

세대 전체가 집 한 채, 본인 명의인 경우입니다. 공제 12억이라 공시가격 12억까지는 종부세가 0이고 재산세만 냅니다. 재산세는 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%, 9억 이하는 특례세율)를 적용했습니다.

공시가격	재산세 등	종부세+농특세	연 합계	월 환산	고령·장기 80% 공제 시 종부세+농특세	2027 개편안 종부세+농특세
6억	79만	0	79만	7만	0	0
9억	151만	0	151만	13만	0	0
12억	259만	0	259만	22만	0	0
15억	343만	69만	412만	34만	14만	27만
20억	482만	228만	710만	59만	46만	190만
30억	761만	775만	1,536만	128만	155만	1,001만

고령·장기 공제: 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%)로 최대 80% 한도까지 찬 경우. 60~65세 20%·65~70세 30%, 5~10년 20%·10~15년 40%로 조합하면 그 사이 값. 2027 개편안 열: 거주 1주택 공제 14억(비거주는 12억 유지)·공정시장가액비율 70%·6~12억 구간 세율 1.3%, 세액공제 없음 기준.

부부 공동명의 1주택 — 특례 신청 vs 각자 9억

집 한 채를 배우자와 공동으로 가진 경우 두 가지 길이 있습니다. ① 각자 지분대로 과세 — 각자 9억씩(합 18억) 공제받지만 고령·장기 세액공제는 없습니다. ② 1세대 1주택자 특례 신청(매년 9.16~9.30, 관할 세무서) — 지분이 큰 쪽(같으면 선택)이 전체를 가진 것으로 보아 12억 공제 + 세액공제를 받습니다. 공제금액은 ①이 크고 세액공제는 ②에만 있어서, 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 갈립니다. 아래는 50:50 지분 기준입니다.

공시가격	재산세 등 (부부 합)	① 각자 9억 종부세 합	② 특례 세액공제 없음	② 특례 80% 공제	유리한 쪽	2027 ① 각자	2027 ② 특례
12억	259만	0	0	0	—	0	0
15억	343만	0	69만	14만	공제 없음 → 각자 80% 공제 → 각자	0	27만
18억	427만	0	153만	31만	공제 없음 → 각자 80% 공제 → 각자	0	108만
20억	482만	46만	228만	46만	공제 없음 → 각자 80% 공제 → 특례	54만	190만
24억	594만	138만	420만	84만	공제 없음 → 각자 80% 공제 → 특례	161만	437만
30억	761만	305만	775만	155만	공제 없음 → 각자 80% 공제 → 특례	380만	1,001만
20.36억 80세 부부·2012년 취득	492만	54만	241만	48만	80% 공제 → 특례 (6만 차이)	63만	41만

마지막 줄은 실제 질문 사례(부부 50:50, 80세 이상, 2012년 취득, 공시 20.36억)입니다. 2027 열: ① 거주 부부 각자 9억(비거주는 각 6억), ② 거주 14억, 비율 70%. 2027 ② 는 세액공제 없음 기준이되 마지막 줄만 80% 적용.

읽는 법 — 세액공제를 못 받는 부부(60세 미만이고 보유 5년 미만)는 공시 30억까지 전 구간에서 각자 과세가 유리합니다. 반대로 고령·장기보유로 공제율이 높으면 공시 20억 부근부터 특례가 역전합니다. 경계에 있으면 두 가지를 모두 계산해 보고 신청 여부를 정하는 것이 맞습니다. 특례는 유리할 때만 신청하면 되고, 신청 기간을 놓치면 그해는 ①로 과세됩니다.

1세대 2주택 — 한 사람 명의

두 채를 한 사람이 가진 경우입니다. 공제 9억, 재산세는 특례 없이 공정시장가액비율 60%·표준세율입니다. 두 채가 각각 절반 가액이라고 가정했습니다. 2023년부터 조정대상지역 여부는 종부세 세율에 영향이 없고, 3주택 이상일 때만 과세표준 12억 초과 구간부터 중과세율(2~5%)이 붙습니다.

합산 공시가격	재산세 등	종부세+농특세	연 합계	월 환산	2027 개편안 종부세+농특세
10억 5억 × 2채	221만	19만	240만	20만	76만
15억 7.5억 × 2채	407만	127만	534만	44만	256만
20억 10억 × 2채	593만	314만	907만	76만	698만
30억 15억 × 2채	965만	883만	1,848만	154만	1,695만

2027 개편안 열: 2주택 이상 공제가 9억 → 「4억 + 5억 × 거주주택 가액 비중」으로 바뀌어, 거주주택이 절반 가액이면 6.5억. 비율 70%, 12~25억 구간 1.5%(2028년 2.0%). 두 채 모두 비거주면 공제 4억이라 더 늘어납니다.

상속주택 · 일시적 2주택 · 지방 저가주택이 있는 경우

다음 경우는 요건을 갖추고 9.16~9.30에 「주택 수 산정 제외 신청」을 하면 그 집을 빼고 1세대 1주택자로 봅니다. 요건 판정이 사안마다 달라 표로 만들지 않았습니다.

일시적 2주택 — 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택 처분. 2026.8.4 이후 취득분은 종전·신규 모두 조정대상지역이면 2년(개편안). 기한을 넘기면 경감세액 + 이자상당액 추징.
상속주택 — 상속 후 5년, 또는 지분 40% 이하·공시 6억(비수도권 3억) 이하면 기간 제한 없음. 2채까지.
지방 저가주택 — 수도권·광역시·특별자치시 밖, 공시 4억 이하(비수도권 인구감소지역 9억 이하) 1채. 2027년부터 신청 없이 자동 적용(개편안).

이 세 경우와 주소로 공시가격을 바로 찾아 계산하는 것은 세무사가 만든 종합부동산세 계산기 PRO (안분도 세무사)가 가장 정확합니다. 요건별 신청서 이름까지 알려 줍니다. 국세청 홈택스의 「종합부동산세 간이세액계산」도 공식 참고값입니다.

계산 흐름 — 공시가격에서 납부세액까지

단계	내용	사례 · 부부 공동명의 20.36억, 특례 신청, 80% 공제
① 공시가격 합계	사람별 주택 공시가격 합 (합산배제 제외)	20억 3,600만
② − 공제금액	9억 · 1세대 1주택자 12억 · 법인 0	− 12억
③ × 공정시장가액비율	60% (2027년 70%)	= 과세표준 50,160만
④ × 세율	2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 12억 초과부터 2~5%	3억×0.5% + 2.016억×0.7% = 291만
⑤ − 공제할 재산세액	재산세 전액이 아니라 종부세 과세표준과 겹치는 부분만: 과세표준 × 재산세 비율(45% 또는 60%) × 0.4%	− 90만
⑥ = 산출세액		201만
⑦ − 세액공제	1세대 1주택자만. 연령 20/30/40% + 보유 20/40/50%, 합계 80% 한도	− 161만 (80%)
⑧ 세부담상한	전년 (재산세+종부세) × 150% 초과분 차감	해당 없음
⑨ = 종부세		40만
⑩ + 농어촌특별세	종부세 × 20%	+ 8만
납부세액	12월 1~15일 납부 · 250만 초과면 6개월 분납 가능	48만

같은 사례를 ① 각자 과세로 하면 한 사람당 과세표준 (10.18억 − 9억) × 60% = 7,080만 → 세액 35만 − 재산세 공제 13만 = 23만, 농특세 포함 27만 × 2명 = 54만. 특례 48만보다 6만 원 많습니다. 이 사례에서 흔한 실수가 재산세 고지서의 세액을 통째로 빼서 0원을 만드는 것인데, 실제 공제는 ⑤처럼 겹치는 부분만이라 0이 되지 않습니다.

2027년부터 달라지는 것 — 2026 세제개편안 (국회 심의 중)

2026.8.3 발표안이 9.1 국무회의에서 수정돼 국회에 제출됐습니다. 2026년분(올해 12월 고지)은 현행 그대로이고, 아래는 통과되면 2027년분부터 적용됩니다. 심의에서 또 바뀔 수 있습니다.

항목	현행 (2026)	2027년분~	2028년분~
공제 · 1주택 거주	12억	14억	14억
공제 · 1주택 비거주	12억	12억 (원안 9억 → 수정안에서 유지)	12억
공제 · 부부 공동명의 각자	9억	거주 9억 · 비거주 6억 (원안 4억)	같음
공제 · 2주택 이상	9억	4억 + 5억 × 거주주택 가액 비중	같음
공정시장가액비율	60%	70% (3주택 이상 조정지역 70%)	70% (3주택 이상 조정지역 80%)
세율 · 과세표준 6~12억	1.0%	1.3%	1.3%
세율 · 12~25억	1.3%	1.5%	2.0% — 주택 수 구분 폐지, 가액 기준 일원화
세율 · 최고 (2주택 이하)	2.7%	3.5%	5.0%
세액공제 · 연령	20/30/40%	그대로	그대로
세액공제 · 보유	20/40/50%	10/20/25%	폐지
세액공제 · 거주 (신설)	없음	5/10/15년 → 20/40/50% (연령 + 보유·거주 중 큰 쪽)	같음
세액공제 금액 한도	없음	800만 원	600만 원
세부담상한	150%	150% (원안 200% → 수정안에서 유지)	150%
일시적 2주택 처분기한	3년	2년 (종전·신규 모두 조정지역, 2026.8.4 이후 취득)	같음

자주 묻는 질문

재산세 고지서의 어느 금액이 종부세에서 빠지나요?

고지서에는 재산세(주택분)·도시지역분·지방교육세 세 줄이 있는데, 종부세 계산에 들어가는 건 「재산세 주택분」 한 줄입니다. 그것도 전액이 아니라 종부세 과세표준과 겹치는 부분만큼(위 계산 흐름 ⑤)이라, 보통 재산세의 1/3~1/2 정도만 빠집니다.

5월 말에 잔금을 치르면 누가 내나요?

6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세·종부세를 전부 냅니다. 5월 31일 잔금이면 매수자, 6월 2일 잔금이면 매도자입니다. 5~6월 거래는 잔금일을 어느 쪽으로 두느냐가 한 해 보유세 전부를 가릅니다.

부부 공동명의 특례는 언제, 어떻게 신청하나요?

매년 9월 16일~30일에 관할 세무서(홈택스 가능)에 「공동명의 1주택자 특례 신청서」를 냅니다. 한 번 신청하면 다음 해부터는 변경 사항이 없는 한 계속 적용됩니다. 유리하지 않으면 신청하지 않으면 되고, 신청한 뒤 불리해지면 그 기간에 취소할 수 있습니다.

고령자·장기보유 공제는 부부 각자 과세에도 적용되나요?

안 됩니다. 세액공제는 1세대 1주택자에게만 있고, 부부가 각자 지분으로 과세되면 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아닙니다. 그래서 위 표에서 ①열에는 공제가 없습니다.

종부세를 나눠 낼 수 있나요?

납부세액이 250만 원을 넘으면 6개월 분납이 됩니다(250~500만은 250만 초과분, 500만 초과는 절반 이하). 1세대 1주택자로서 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유하고 총급여 7천만 원 이하 등 요건을 맞추면 양도·상속 때까지 납부유예도 신청할 수 있습니다.