보증금과 월세 동시 인상, 5% 한도는 어떻게 계산할까 — 법 문언은 합산이 아니라 항목별입니다

보증금과 월세 동시 인상을 통보받았다면 5% 한도는 보증금과 월세를 따로 계산하는 것이 법 문언에 맞습니다. 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 보증금은 1억 500만 원, 월세는 52만 5,000원까지입니다. 인터넷에는 둘을 전세환산가로 합쳐서 5%를 보는 방식이 많이 퍼져 있는데, 이 합산식은 법령에도 정부 해설집에도 나오지 않습니다.

두 방식의 차이는 생각보다 큽니다. 합산으로 계산하면 같은 계약에서 보증금은 그대로 두고 월세를 54만 5,833원까지 올릴 수 있습니다. 9.17% 인상입니다. 항목별로 계산하면 52만 5,000원이 끝입니다. 한 달에 2만 833원, 2년 계약이면 50만 원 차이가 납니다.

아래에서는 조문과 해설집 문장을 그대로 옮겨 놓고 두 계산을 같은 숫자로 비교했습니다. 보증금을 올리면서 월세를 내리는 맞교환은 증액이 아니라 전환이라 다른 조항을 봐야 한다는 점도 다룹니다. 보증금과 월세를 같이 올릴 때 어떻게 계산하라고 직접 답한 정부 유권해석이나 대법원 판결은 찾지 못했습니다. 그래서 이 글의 결론은 조문과 해설집을 읽은 판단이고, 다툼의 여지가 있다는 점도 함께 적었습니다.

법은 "차임이나 보증금의 20분의 1"이라고만 적어 두었습니다

조문을 그대로 읽으면

주택임대차보호법 제7조 제2항입니다.

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

시행령 제8조 제1항도 같은 말을 한 번 더 합니다. "차임이나 보증금(이하 '차임등'이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다." 20분의 1은 5%입니다.

조문이 기준으로 삼는 것은 "약정한 차임등"입니다. 약정한 차임은 월세이고 약정한 보증금은 보증금입니다. 두 금액을 하나로 합치는 방법은 어디에도 적혀 있지 않습니다. 보증금을 월세로 바꾸는 비율이 제7조의2에 따로 있기는 합니다. 하지만 그 조항은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"에 쓰는 것이고, 인상 한도를 계산하는 데 쓰라는 내용은 없습니다.

제7조 제1항에는 조건도 붙어 있습니다. 증액은 "조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때"에 청구할 수 있고, 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 청구하지 못합니다. 5%는 이 조건을 갖췄을 때 넘을 수 없는 상한이지, 해마다 당연히 올릴 수 있는 폭이 아닙니다.

정부 해설집도 항목별로 적었습니다

국토교통부와 법무부는 2020년 8월에 「주택임대차보호법」 해설집을 함께 냈습니다. 개정 내용에 대한 FAQ가 들어 있는데, 그중 이런 문답이 있습니다.

Q. 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?
그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다.

해설집은 "기존 차임의 5%"라고 썼습니다. 다른 대목에서도 "약정한 차임이나 보증금이 … 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서" 증액을 청구할 수 있다고 설명합니다. 환산액을 기준으로 삼는 표현은 나오지 않습니다.

전월세 전환을 다룬 문답은 따로 있습니다. 전세 5억 원을 보증금 3억 원과 월세 67만 원으로 바꾸는 예시도 실려 있습니다. 그런데 보증금과 월세를 같이 올릴 때 5%를 어떻게 계산하느냐는 문답은 해설집 전체를 훑어봐도 없었습니다. 조문이 항목별로 읽히니 따로 설명할 필요가 없었던 것으로 보입니다.

같은 사례를 두 방식으로 계산해 보면

보증금 1억 원, 월세 50만 원인 계약을 갱신한다고 해 보겠습니다. 전월세 전환율은 지금의 법정 상한인 5%를 씁니다. 한국은행 기준금리 3.0%에 시행령이 정한 2%p를 더하면 5%이고, 연 10%보다 낮으니 이것이 상한이 됩니다.

어떻게 올리나	항목별 기준(법 문언)	합산 환산 기준	차이
보증금 그대로, 월세만	월세 52만 5,000원	월세 54만 5,833원	월 2만 833원
월세 그대로, 보증금만	보증금 1억 500만 원	보증금 1억 1,100만 원	600만 원
보증금과 월세 둘 다 5%	1억 500만 원 + 52만 5,000원	같음	없음

합산 방식은 이렇게 계산합니다. 지금 계약의 전세환산가는 1억 원 + (50만 원 × 12 ÷ 0.05) = 2억 2,000만 원입니다. 여기에 5%를 더한 2억 3,100만 원이 한도가 됩니다. 보증금을 1억 원에 묶어 두면 남는 1억 3,100만 원을 월세로 바꿔 (1억 3,100만 × 0.05 ÷ 12) = 54만 5,833원이 나옵니다. 지금 월세 50만 원보다 9.17% 많습니다.

표의 마지막 줄을 보면 보증금과 월세를 똑같이 5%씩 올릴 때는 두 방식의 답이 같습니다. 환산가도 같이 5% 늘기 때문입니다. 결과가 갈리는 건 한쪽은 묶어 두고 다른 쪽만 올릴 때이고, 이때는 늘 합산 방식 쪽이 더 많이 올릴 수 있습니다.

뒤집어 말하면 항목별로 계산한 금액은 어떤 경우에도 합산 한도를 넘지 않습니다. 합산으로 계산한 금액은 항목별 한도를 넘을 수 있습니다. 어느 쪽이 법에 맞는지 아직 정리되지 않았다면, 넘지 않는 쪽을 기준으로 삼는 것이 안전합니다.

맞교환은 증액이 아니라 전환입니다

제7조의2가 다루는 것

보증금을 5,000만 원 올리고 월세를 16만 원 내리자는 제안을 받았다면 그건 증액이 아니라 전환입니다. 이때는 제7조가 아니라 제7조의2를 봐야 합니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. (은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려하여) 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

시행령 제9조는 1호를 연 1할로, 2호에 더하는 이율을 연 2퍼센트로 정해 두었습니다. 기준금리가 3.0%인 지금은 5%가 상한입니다. 더하는 이율은 원래 연 3.5%였다가 2020년 9월 29일 개정 때 2%로 내려갔습니다. 2020년 8월에 나온 해설집에 "기준금리 + 3.5%"라고 적혀 있는 것도 개정 전 기준이어서입니다. 아직 3.5%로 계산하는 글을 보셨다면 그 뒤로 고쳐지지 않은 자료입니다.

전환에는 임차인의 동의가 있어야 합니다. 법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"고 정합니다. 해설집도 "전세 → 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다"라고 썼습니다. 전환율 상한을 지켰는지는 동의를 받은 다음에 따질 문제입니다.

등록임대주택에는 국토부령에 기준이 있습니다

일반 임대차에는 합산 방법이 정해져 있지 않습니다. 등록임대사업자에게는 조금 더 구체적인 규정이 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항이 "임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다"고 위임했고, 같은 법 시행규칙 제18조가 이를 이렇게 정했습니다.

임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

등록임대주택도 증액은 5%, 전환은 전환율 상한으로 나눠서 봅니다. 하나의 환산액을 만들어 5%를 적용하라는 조항은 여기에도 없습니다. 세법도 같은 방식입니다. 소득세법 시행령 제167조의3과 조세특례제한법 시행령 제97조의3은 임대사업자 세제 혜택의 요건으로 "임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것"을 두고, 보증금과 월임대료를 서로 바꿀 때는 민간임대주택법 제44조 제4항의 기준을 따르라고 적었습니다.

초과분은 돌려받을 수 있습니다

초과 약정은 그 범위에서 무효입니다

법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 제10조의2는 돌려받는 길까지 적어 두었습니다.

임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

대법원 2013다35115 판결은 상가 사건이지만 법 구조가 같아 참고할 만합니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 계약서를 새로 썼더라도 실제로 갱신이라면 재계약으로 보지 않는다고 했습니다. 증액 비율을 넘긴 약정은 넘긴 만큼 무효이고, 더 낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있다고도 했습니다. 계약서를 새로 썼다고 해서 5% 상한에서 벗어나지는 않는다는 뜻입니다.

다만 합의로 새 계약을 쓴 경우는 다릅니다

반대쪽 판결도 있습니다. 대법원 2013다80481은 증액 제한이 임대차가 이어지는 동안 한쪽이 증액을 청구할 때 적용되고, 임대차가 끝난 뒤 다시 계약하거나 합의로 올린 경우에는 적용되지 않는다고 봤습니다. 해설집도 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 합의해 5%를 넘겨 새로 계약하는 것은 가능하다고 설명합니다. 이 경우 갱신요구권은 나중에 한 번 쓸 수 있습니다.

결국 5% 상한이 걸리느냐는 갱신이냐 새 계약이냐에 달려 있습니다. 금액을 따지기 전에 갱신요구권을 쓰겠다는 뜻부터 분명히 남겨 두는 편이 좋습니다.

보증금과 월세 동시 인상을 받았을 때 따질 순서

1년이 지났는지 봅니다. 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년이 안 됐다면 증액 청구 자체를 할 수 없습니다(법 제7조 제1항).
갱신인지 새 계약인지 정리합니다. 갱신요구권을 쓰겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 둡니다. 날짜가 찍히는 방법이면 됩니다.
항목별로 계산합니다. 보증금 × 1.05, 월세 × 1.05입니다. 사는 지역 조례가 상한을 5%보다 낮게 정해 두었는지도 확인합니다. 법 제7조 제2항 단서가 시·도에 그 권한을 주고 있습니다.
맞교환이 섞여 있으면 그 부분은 전환으로 따로 봅니다. 보증금을 올리고 월세를 내리는 부분은 동의 없이 밀어붙일 수 없습니다. 환산은 전월세 전환율 계산기로 해 볼 수 있습니다.
숫자를 적어 들고 협의합니다. 월세 5% 인상 계산기는 항목별 한도를 먼저 보여 주고 합산 방식 값을 참고로 함께 보여 줍니다. 보증금을 어떻게 두느냐에 따라 달라지는 금액도 한 번에 볼 수 있습니다.
합의가 안 되면 분쟁조정을 신청합니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원에 있습니다. 이미 더 낸 돈이 있다면 제10조의2로 돌려받을 수 있습니다.

전환율이나 환산이라는 말이 낯설다면 전월세전환율을 정리한 이전 글을 먼저 읽어 보셔도 좋습니다.

상가 계약이라면 위 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다. 상가는 전환율 상한이 12%이고, 환산보증금이 기준을 넘으면 5% 상한도 적용되지 않습니다. 자세한 내용은 상가 전월세 전환이 주택과 다른 세 가지에 적었습니다. 등록임대사업자라면 5% 요건이 세제 혜택 조건이기도 하니 임대주택 자동말소 양도세 글도 함께 보시기 바랍니다.

맺음말

조문과 정부 해설집대로라면 보증금과 월세 동시 인상의 5% 한도는 항목별로 계산합니다. 보증금은 보증금의 5%, 월세는 월세의 5%입니다. 전세환산가로 합쳐 계산하는 방식은 많이 쓰이지만 법령에서 근거를 찾지 못했고, 한쪽을 묶어 둘 때 임대인에게 유리하게 한도가 넓어집니다.

보증금과 월세 동시 인상을 어떻게 계산하라고 직접 답한 유권해석이나 판결은 아직 찾지 못했습니다. 그래서 정답이라고 단정하지는 않았습니다. 다만 협의 자리에 어떤 숫자를 들고 갈지는 정할 수 있습니다. 두 계산을 모두 적어 두고 항목별 숫자부터 꺼내는 편이 임차인에게 낫습니다.