상가 전월세 전환은 주택과 무엇이 다른가 — 상한 12%와 환산보증금이라는 문턱

상가 전월세 전환의 법정 상한은 연 12%입니다. 주택은 5%이니 2.4배입니다. 보증금 2억 원을 월세로 바꾼다면 주택은 월 83만 3,333원까지지만 상가는 월 200만 원까지 받을 수 있습니다.

상한 숫자만 다른 게 아닙니다. 상가에는 환산보증금이라는 기준선이 있습니다. 이 금액을 넘는 계약에는 전환율 상한도, 5% 증액 제한도 적용되지 않습니다. 서울의 기준은 9억 원입니다. 5%를 재는 기준 금액도 다릅니다. 주택은 "약정한" 금액, 상가는 "청구당시의" 금액입니다.

아래에서는 상가건물 임대차보호법과 시행령 조문을 주택임대차보호법과 나란히 놓고 차이를 살펴봤습니다. 상가 임차인이든 임대인이든 전환이나 갱신 협의를 앞두고 어떤 숫자를 기준으로 삼을지 정할 때 참고하시면 됩니다.

상가 전월세 전환의 법정 상한은 12%입니다

조문 문장이 다릅니다

주택과 상가 모두 전환율 상한을 법으로 정해 두었습니다. 다만 문장이 조금 다릅니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 두 비율 중 낮은 쪽을 쓰라고 하고, 시행령 제9조가 1호를 연 1할, 2호를 "기준금리에 연 2퍼센트를 더한" 비율로 정합니다.

상가건물 임대차보호법 제12조는 이렇게 적혀 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

시행령 제5조는 1호를 연 1할2푼(12%)으로, 2호의 배수를 4.5배로 정했습니다. 기준금리가 3.0%인 지금 4.5배를 하면 13.5%입니다. 둘 중 낮은 쪽인 12%가 상한입니다.

더하느냐 곱하느냐

둘 다 "낮은 쪽" 구조인데 결과가 2.4배나 벌어지는 건 2호 계산법 때문입니다. 주택은 기준금리에 2%p를 더하고, 상가는 4.5를 곱합니다.

기준금리 3.0%를 넣으면 주택은 5%, 상가는 13.5%가 나옵니다. 주택은 2호가 더 낮으니 5%가 상한이 되고, 상가는 1호가 더 낮아 12%에서 멈춥니다. 상가는 기준금리가 2.67%(12 ÷ 4.5)만 넘으면 4.5배가 12%보다 커지기 때문에, 웬만한 금리에서는 12%로 고정됩니다. 주택은 기준금리가 8%를 넘어야 1호(10%)가 더 낮아집니다. 정리하면 주택 상한은 기준금리를 따라 움직이고, 상가 상한은 12%에 머물러 있다고 보면 됩니다.

보증금 2억 원을 월세로 바꾸는 경우를 표로 정리했습니다.

	주택	상가
상한 산식	연 1할과 기준금리+2%p 중 낮은 비율	연 1할2푼과 기준금리×4.5 중 낮은 비율
지금 적용되는 상한	5%	12%
보증금 2억 원 전환 시 월세 상한	83만 3,333원	200만 원
증액 5% 기준 금액	약정한 차임등	청구당시의 차임 또는 보증금
갱신요구권 총기간	4년(2+2)	10년
묵시적 갱신 시 존속기간	2년	1년
갱신 거절 사유가 되는 연체	2기 차임액	3기 차임액

월세로 따지면 한 달에 116만 6,667원, 1년이면 1,400만 원 차이입니다. 직접 계산해 보려면 전월세 전환율 계산기에서 부동산 유형을 상가로 바꾸면 됩니다.

환산보증금을 넘으면 상한이 사라집니다

먼저 이 법이 적용되는 계약인지 봅니다

환산보증금을 따지기 전에 확인할 것이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 적용 대상을 이렇게 정합니다.

이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

사업자등록 대상이 되는 건물이어야 하고, 주된 부분을 영업용으로 써야 합니다. 대법원은 상가건물인지를 등기부나 건축물대장의 표시가 아니라 실제 어떻게 쓰이는지로 판단합니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결). 같은 판결은 물건을 보관하거나 만들기만 하는 공장·창고는 영업용으로 보기 어렵지만, 그 자리에서 주문을 받고 판매하는 등 영리 활동이 함께 이뤄지면 적용 대상이 된다고 했습니다. 점포 겸용 주택처럼 주거와 영업이 섞여 있으면 어느 쪽이 주된 용도인지가 기준입니다.

실제로 사업자등록을 했는지는 또 다른 문제입니다. 제3조 제1항은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 그다음 날부터 제3자에게 맞설 수 있다(대항력)고 정합니다. 적용 대상인지와 대항력이 있는지는 따로 확인해야 합니다. 어느 법이 적용되느냐에 따라 전환율 상한이 12%가 되기도 하고 5%가 되기도 하니, 계약서와 사업자등록증, 실제 쓰는 모습을 먼저 확인하시기 바랍니다.

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 값입니다

제2조 제1항에는 단서가 붙어 있습니다. "대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다." 같은 조 제2항은 보증금 말고 월세가 있으면 월세에 대통령령이 정하는 비율을 곱해 더하라고 하고, 시행령 제2조가 그 비율을 1분의 100으로, 월세는 월 단위 금액으로 정했습니다.

그래서 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)입니다. 지역별 기준은 시행령 제2조 제1항에 있습니다.

지역	기준 금액
서울특별시	9억 원
과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시	6억 9,000만 원
광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역, 부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주(경기)	5억 4,000만 원
그 밖의 지역	3억 7,000만 원

서울에서 보증금 1억 원, 월세 500만 원이면 환산보증금은 1억 + 5억 = 6억 원으로 기준 안쪽입니다. 월세가 810만 원이면 1억 + 8억 1,000만 = 9억 1,000만 원이 되어 9억 원을 넘습니다. 월세 310만 원 차이로 법 적용이 달라집니다.

기준을 넘으면 제11조와 제12조가 빠집니다

환산보증금을 넘는다고 법 전체가 빠지는 것은 아닙니다. 제2조 제3항은 기준을 넘는 계약에도 적용되는 조항을 따로 꼽아 두었습니다. 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(계약갱신요구권), 제10조의2, 제10조의3부터 제10조의9까지(권리금), 제11조의2, 제19조입니다.

여기에 제11조(차임 등의 증감청구권)와 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)는 들어 있지 않습니다. 5% 증액 상한도, 12% 전환율 상한도 적용되지 않는다는 뜻입니다. 대신 제10조의2가 적용됩니다.

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

무엇을 고려하라는지는 적혀 있지만 상한 숫자는 없습니다. 갱신을 요구할 권리는 10년까지 남아 있어도, 금액은 주변 시세를 따라갈 수 있습니다. 환산보증금이 큰 상가에서 "5% 넘게 올리면 불법 아니냐"는 말이 통하지 않는 이유입니다. 주택임대차보호법에는 이런 금액 기준선이 없어서, 모든 주택 임대차에 제7조와 제7조의2가 적용됩니다.

증액 5%를 재는 기준 금액도 다릅니다

5% 상한을 정한 문장도 주택과 상가가 다릅니다. 주택은 시행령 제8조 제1항이 "약정한 차임등의 20분의 1"이라고 정합니다. 상가는 시행령 제4조가 이렇게 정합니다.

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

상가는 "청구당시"의 금액이 기준입니다. 두 법 모두 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못하게 했으니(주택 제7조 제1항, 상가 제11조 제2항) 대부분은 결과가 비슷합니다. 다만 중간에 합의로 금액을 바꾼 적이 있는 계약이라면 어느 금액에 5%를 곱하느냐가 달라질 수 있습니다. 상가라면 청구하는 시점의 금액을 확인해 두시기 바랍니다.

주택에는 없고 상가에만 있는 조항도 있습니다. 제11조 제3항입니다. 제1급감염병으로 경제 사정이 나빠져 월세를 깎아 줬다가 다시 올리는 경우, 깎기 전 금액으로 돌아갈 때까지는 5% 상한을 적용하지 않습니다. 2020년 9월 29일에 생긴 조항으로, 월세를 깎아 준 임대인이 원래 금액으로 돌아가는 길을 막지 않으려는 취지입니다. 코로나 때 월세를 낮췄던 계약이라면 지금도 적용됩니다.

판례도 함께 봐야 합니다. 대법원 2013다35115는 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 계약서를 새로 썼더라도 실제로 갱신이라면 재계약으로 보지 않는다고 했습니다. 증액 비율을 넘긴 약정은 넘긴 만큼 무효이고, 더 낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있다고도 했습니다. 반면 대법원 2013다80481은 증액 제한이 임대차가 이어지는 동안의 증액 청구에 적용되고, 임대차가 끝난 뒤 다시 계약하거나 합의로 올린 경우에는 적용되지 않는다고 봤습니다. 계약서를 새로 썼느냐가 아니라 갱신이냐 새 계약이냐가 기준인 셈입니다.

상가 전월세 전환, 따질 순서

환산보증금부터 계산합니다. 보증금 + (월세 × 100)이 지역 기준을 넘는지에 따라 아래 내용이 모두 달라집니다. 넘으면 전환율 상한과 5% 상한이 없습니다.
기준 안쪽이면 전환율 상한은 12%입니다. 바꾸려는 보증금에 12%를 곱하고 12로 나누면 월세 상한이 나옵니다. 기준금리가 2.67% 밑으로 내려가면 4.5배 쪽이 더 낮아지니 다시 계산해야 합니다.
전환과 증액을 나눠서 봅니다. 보증금을 월세로 옮기는 것은 전환(제12조), 전체 금액을 올리는 것은 증액(제11조)입니다. 한 번에 둘 다 제안받았다면 각각 계산한 뒤 합친 결과를 확인합니다.
1년이 지났는지 봅니다. 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다.
갱신요구권이 얼마나 남았는지 셉니다. 처음 계약 기간을 포함해 모두 10년입니다. 10년이 지나면 갱신을 요구할 권리가 없어서 금액 협상에서 임차인의 입지가 약해집니다.
월세를 깎아 준 적이 있다면 제11조 제3항을 확인합니다. 감염병 때문에 깎은 금액을 되돌리는 인상이라면 5% 상한이 걸리지 않습니다.

주택 계약이라면 월세 5% 인상 계산기와 보증금과 월세를 같이 올릴 때의 5% 한도를 정리한 글을 참고하시기 바랍니다. 주택은 보증금과 월세를 하나의 환산액으로 합치는 방식이 법령에 없다는 점에서도 상가와 다릅니다.

맺음말

상가 전월세 전환은 주택과 세 가지가 다릅니다. 전환율 상한이 주택의 5%가 아니라 12%이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 그 상한과 5% 증액 제한이 모두 빠지며, 5%를 재는 기준이 "청구당시"의 금액입니다. 갱신요구권이 10년이고 묵시적 갱신 기간이 1년이라는 점도 금액 협의에 영향을 줍니다.

주택에서 알던 숫자를 상가 전월세 전환에 그대로 가져오면 월세가 두 배 넘게 차이 날 수 있습니다. 먼저 이 법이 적용되는 계약인지 확인하고, 환산보증금을 계산해 기준 안쪽인지 바깥쪽인지 보는 것부터 시작하시기 바랍니다.