지식산업센터는 어쩌다 공실 43%가 됐나 — 주거 전환까지 온 9·10 대책 정리
최근 3년 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%. 정부가 주거 전환 카드까지 꺼냈습니다. 아파트형공장이 투자상품이 되기까지의 경로, 9·10 대책의 내용, 그리고 '오피스텔로 바꾸면 팔릴까'라는 논란까지 정리합니다.
최근 3개년(2023~2025) 준공된 지식산업센터 153곳의 평균 공실률이 43.5%, 미분양률은 26.9%. 새로 지은 건물의 절반 가까이가 비어 있다는 뜻입니다. 결국 2026년 9월 10일, 산업통상부가 '지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안'을 내놨습니다 — 핵심은 공장 용도로 지은 건물을 주거로 돌리는 길을 열겠다는 것입니다. 이 글은 여기까지 온 경로와 대책의 내용, 그리고 남은 논란을 정리합니다.
지식산업센터가 뭐였나 — 공장에서 투자상품으로
지식산업센터의 전신은 아파트형공장입니다. 도심의 비싼 땅에 중소 제조·IT 기업을 층층이 수용하려고 만든 제도라, 세제 혜택(취득세·재산세 감면)과 낮은 분양가, 대출 규제 밖이라는 조건이 붙어 있었습니다. 입주할 수 있는 업종도 제조업·지식산업·정보통신업 등으로 제한됐습니다.
이 조건들이 2020~2022년 유동성 장세에서 투자상품의 재료가 됐습니다. 주택은 규제로 묶였는데 지식산업센터는 전매 제한도 종부세도 없었고, "아파트 대신 지산"이라는 말이 돌며 실입주 기업이 아니라 임대 수익을 기대한 개인 투자자들이 분양을 받았습니다. 공급은 수요가 아니라 분양 열기를 따라 늘었고 — 열기가 식자, 입주할 기업이 애초에 그만큼 없었다는 사실이 공실률로 드러났습니다.
9·10 대책 — 다섯 가지
| 내용 | |
|---|---|
| 오피스텔 전환 허용 | 일반공업지역 안의 지식산업센터를 오피스텔로 용도 전환할 수 있게 한다 |
| 주차장 한시 특례 | 전용 30㎡ 미만 오피스텔로 전환하면 추가 주차장 설치 의무를 2027년까지 면제 |
| LH 매입임대 활용 | 수도권 공실 지산을 LH 비주택 리모델링 매입임대로 사들여 청년·신혼부부 임대주택으로 공급 |
| 리모델링 금융지원 | 원룸 실당 800만 원, 오피스텔·기숙사 호당 7,000만 원까지 연 3%대 자금 지원 + HUG 가 전환 후 감정가의 60% 이내 모기지 보증 |
| 입주규제 네거티브 전환 | 사행·유해·위험물 등 금지 업종만 빼고 모든 업종 입주 허용 — 업종 제한 방식 자체를 뒤집는다 |
방향은 둘입니다. 산업시설로 살릴 수 있는 곳은 문턱을 낮춰 채우고(네거티브 전환), 그래도 안 되는 곳은 주거로 돌린다(전환·매입임대).
남은 논란 — "오피스텔로 바꾸면 팔릴까"
발표 열흘 뒤 언론이 던진 질문이 이 대책의 약점을 요약합니다.
- 입지의 문제는 용도 변경으로 안 풀립니다. 공실 지산은 대개 일반공업지역, 공장과 물류창고 사이에 있습니다. 학교·마트·병원이 없는 자리의 30㎡ 원룸이 청년에게 팔릴지는 전환 허용과 별개의 문제입니다
- 전환 비용의 벽. 사무 구획을 주거로 바꾸려면 배관·소방·단열을 다시 해야 합니다. 호당 7,000만 원 한도의 3%대 대출이 있어도, 그 투자를 회수할 임대료가 나오는 입지인지가 먼저입니다
- 오피스텔 공급과잉으로의 전이. 지산의 공실을 오피스텔 시장으로 옮겨 붓는 결과가 될 수 있다는 우려입니다
- 수분양자 형평. 산업시설 용도를 전제로 세제 혜택을 받고 분양된 건물입니다. 전환 시 감면분 추징 등 세제 정산이 어떻게 정리될지는 세부 지침을 봐야 합니다 — ⚠️ 이 부분은 확정 고시 확인이 필요합니다
⚠️ 대책 자체가 발표 단계입니다. 오피스텔 전환의 세부 요건·절차, 세제 처리, 시행 시기는 후속 고시로 확정됩니다. 이 글의 내용은 2026-09-28 기준 보도·발표문 기준입니다.
숫자로 검산하고 싶다면
"전환하면 수익이 나온다"는 말은 가정이 다 숨어 있는 문장입니다. 급매가·리모델링 비용·예상 월세·공실률을 놓고 임대수익률 계산기로 표면·실질 수익률과 월 현금흐름을 직접 확인해 보세요 — 특히 공실률 0%는 광고의 가정이라는 점을 그대로 두고 계산하면 안 됩니다. 취득 비용은 취득세 계산기로 잡을 수 있습니다.
정리
- 공실 43.5%는 경기 순환이 아니라 공급이 분양 열기를 따라간 구조의 결과다
- 9·10 대책은 "채우거나(네거티브 입주) 돌리거나(주거 전환)" — 방향은 분명하지만, 입지·전환 비용·형평이라는 세 가지 관문이 남아 있다
- 세부 고시 확정 전까지는 "전환 가능"이 "전환하면 남는다"를 뜻하지 않는다 — 판단은 수익률 검산부터
참고 자료
- 공실 지식산업센터, 신혼부부 공공임대로 활용… 오피스텔 전환도 허용 — 머니투데이 (2026-09-10)
- 지식산업센터 44% 공실… 문턱 낮추고 주택 전환 — 뉴스핌 (2026-09-10)
- 알짜라더니 공실률 43.5%… 오피스텔로 바꾸면 팔릴까 — 경향신문 (2026-09-21)
- 산업통상부 '지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안' (2026-09-10 발표)