임대사업자 보증보험, 보증료는 누가 얼마나 낼까 — 보증금 5억으로 계산해 봤습니다

임대사업자 보증보험, 정식 이름으로는 임대보증금 보증입니다. 임대사업자로 등록했다면 들지 말지 고를 수 있는 보험이 아니라 반드시 가입해야 하는 보증이고, 보증료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 나눠 냅니다. 보증금 5억 아파트라면 임대인 몫은 1년에 50만원을 조금 넘는 정도입니다. 가입하지 않으면 과태료가 최대 3천만원까지 나옵니다.

많이들 헷갈리는 부분은 "그거 세입자가 드는 거 아닌가?"입니다. 이름이 비슷한 보증이 두 개 있어서 그렇습니다. 임대인이 드는 임대보증금 보증이 있고, 임차인이 드는 전세보증금 반환보증이 따로 있습니다. 누가 가입하는지, 보증료를 누가 내는지, 한도를 어떻게 따지는지가 모두 다릅니다.

이 글에서는 임대인 입장에서 둘을 구분하고, 보증료와 받을 수 있는 최대 보증금을 직접 계산해 보겠습니다. 숫자는 2026년 10월 기준 법령 원문과 HUG 공식 안내를 하나씩 대조해 확인했습니다.

임대사업자 보증보험, 누가 가입해야 하나

의무는 등록한 임대사업자에게만 있습니다

가입 의무는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에서 나옵니다. 그래서 이 법에 따라 임대주택을 등록한 임대사업자에게만 해당합니다. 집을 세놓고 있더라도 임대사업자로 등록하지 않았다면 의무는 없습니다.

등록했다면 건설임대든 매입임대든, 아파트든 빌라든 주거용 오피스텔이든 모두 대상입니다. 의무가 시작되는 시점은 등록일에 따라 다릅니다.

• 2020년 8월 18일 이후 새로 등록한 주택은 등록할 때부터 의무입니다
• 그 전에 등록한 주택은 2021년 8월 18일 이후 맺는 계약부터 의무입니다

가입 기한도 정해져 있습니다. 등록할 때 이미 세입자가 살고 있으면 등록 신청일까지, 세입자가 없으면 첫 임대차계약이 시작되는 날까지 가입해야 합니다. 한 번 가입하면 등록이 말소될 때까지 유지해야 하고, 말소일에 아직 임대 중이라면 그 계약이 끝날 때까지 유지해야 합니다.

가입하지 않아도 되는 경우가 세 가지 있습니다

같은 조 제7항에 예외가 세 가지 있습니다.

1. 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제 소액보증금 기준 이하이고, 세입자가 보증에 가입하지 않는 데 동의한 경우
2. LH 같은 공공주택사업자가 전세임대로 빌리면서 보증금 회수 조치를 직접 해 둔 경우
3. 세입자가 이미 전세보증금 반환보증에 가입했고, 그 보증료를 임대인이 전부 내준 경우

세 번째는 실제로 쓸모가 있습니다. 세입자가 반환보증을 이미 들었다면, 그 보증료를 임대인이 전액 부담하는 것으로 의무를 대신할 수 있기 때문입니다. 다만 일부만 보태 주는 방식으로는 면제되지 않습니다. 반드시 전액이어야 합니다.

보증료는 누가, 얼마나 내나

75:25로 나누고, 납부는 임대인이 합니다

보증료를 나누는 방식은 시행령 제40조에 있습니다.

• 보증료의 75%는 임대사업자, 25%는 임차인이 부담합니다
• 보증회사에는 임대사업자가 한꺼번에 냅니다. 세입자 몫은 임대료에 포함해 받되, 임대료 납부고지서에 그 내용을 적어야 합니다
• 보증료는 1년 단위로 다시 계산해 나눠 낼 수도 있습니다

세입자 몫을 임대료에 얹어 받는 구조라서, 고지서에 적어 두지 않으면 세입자는 무엇을 왜 내는지 알기 어렵습니다. 계약서와 고지서에 "임대보증금 보증수수료 임차인 부담분 월 O원"처럼 따로 적어 두면 나중에 생길 수 있는 오해를 미리 막을 수 있습니다.

보증료 계산 공식

공식 자체는 간단합니다. 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 일수 ÷ 365입니다.

보증료율은 사람마다 다른데, HUG 개인 임대사업자(공동주택) 기준으로는 신용점수와 부채비율 두 가지로 정해집니다. 부채비율은 뒤에서 자세히 다루겠습니다. 일단은 "(채권최고액 + 보증금) ÷ 주택가격"이라고 생각하면 됩니다.

신용점수	부채비율 60% 이하	70% 이하	80% 이하	90% 이하	100% 이하	120% 이하
920점 이상	0.099%	0.113%	0.133%	0.162%	0.203%	0.338%
840~879점	0.108%	0.123%	0.143%	0.171%	0.212%	0.347%
780~839점	0.122%	0.136%	0.156%	0.185%	0.225%	0.359%
710~744점	0.207%	0.221%	0.240%	0.267%	0.306%	0.438%

자주 쓰는 구간만 옮겼고, 전체 표는 HUG 임대보증금보증 상품 안내에서 볼 수 있습니다(2026년 10월 21일 확인). 여기에 할증이 붙는 경우가 있습니다.

• 다가구·다중주택 같은 단독주택은 30%가 더 붙습니다
• 신용점수가 710점 미만이면 710~744점 요율의 두 배입니다
• 부채비율이 120%를 넘으면 120% 이하 요율의 두 배입니다

보증금 5억 아파트로 계산해 보면

수도권 아파트 전세나 반전세를 떠올리며 조건을 이렇게 잡아 봤습니다.

• 아파트, 공시가격 6억
• 은행 대출 1억, 등기부상 채권최고액 1억2천만원
• 보증금 5억, 임대인 신용점수 850점

먼저 보증에서 쓰는 주택가격은 공시가격 6억 × 145% = 8억7천만원입니다. 145%라는 비율은 다음 장에서 설명하겠습니다. 부채비율은 (1억2천 + 5억) ÷ 8억7천 = 약 71%라 "80% 이하" 구간에 들어가고, 850점이면 요율은 0.143%입니다.

	1년	2년 계약
보증료 (5억 × 0.143%)	715,000원	1,430,000원
임대인 몫 75%	536,250원	1,072,500원
임차인 몫 25%	178,750원	357,500원

세입자 몫은 한 달에 1만5천원 정도입니다. 반대로 가입하지 않으면 과태료가 보증금의 10%인데, 5억이면 5천만원이라 상한인 3천만원이 적용됩니다. 임대인이 1년에 내는 보증료(536,250원)의 55배가 넘는 금액입니다. 보증료가 아까워 가입하지 않는다는 선택은 처음부터 계산이 맞지 않는 셈입니다.

보증금은 얼마까지 받아야 가입이 될까

실제로 임대인이 막히는 지점은 보증료보다 가입 요건입니다. 보증금을 높게 받으면 수익률은 좋아지지만, 어느 선을 넘으면 아예 가입이 되지 않습니다.

주택가격은 시세가 아니라 공시가격으로 봅니다

보증에서 말하는 주택가격은 원칙적으로 시세가 아닙니다. 시행령 제39조와 국토교통부 고시(제2025-270호, 2025년 6월 4일 시행)에 따라 공시가격에 정해진 비율을 곱해서 정합니다. 감정평가는 공시가격으로 산정할 수 없거나, 임대사업자가 이의를 신청해 보증회사가 받아들인 경우에만 씁니다.

주택 유형	공시가격 9억 미만	9~15억	15억 이상
공동주택 (아파트·연립·다세대)	145%	130%	125%
단독주택 (단독·다가구 등)	190%	170%	160%
오피스텔 등 준주택	기준시가 × 120%

2025년 6월 4일 전에 등록한 주택은 2026년 6월 30일까지 맺거나 갱신한 계약에 한해 예전 비율을 썼습니다. 2026년 7월 1일 이후 계약부터는 모두 위 표를 따릅니다.

받을 수 있는 최대 보증금은 거꾸로 계산합니다

HUG 개인 임대사업자의 가입 요건은 두 가지입니다.

1. 채권최고액이 주택가격의 60% 이내일 것
2. (채권최고액 + 보증금) ÷ 주택가격이 90% 이내일 것

2025년 1월 1일 전에 등록한 주택은 2026년 7월 1일 전 계약까지 100%를 적용받았고, 그 뒤 계약부터는 90%입니다. 대출과 보증금 합계가 늘지 않는 등 유예 요건을 갖추면 100%가 유지되기도 합니다. 한도를 넘으면 넘는 만큼 담보를 따로 제공해야 가입할 수 있습니다.

여기서 눈여겨볼 것이 채권최고액입니다. 부채비율에 들어가는 건 지금 남은 대출 잔액이 아니라 등기부등본 을구에 적힌 채권최고액입니다. 은행은 보통 대출금의 120% 안팎으로 잡습니다. 그래서 대출을 거의 다 갚았더라도 근저당을 감액하거나 말소하지 않았다면 부채비율은 그대로입니다. "대출을 다 갚았는데 왜 가입이 안 되지?" 하는 경우는 대부분 이 때문입니다.

이걸 거꾸로 계산하면 이렇게 됩니다.

받을 수 있는 최대 보증금 = 주택가격 × 90% − 채권최고액

앞의 아파트라면 8억7천만원 × 90% − 1억2천만원 = 6억6,300만원입니다. 재계약 때 보증금을 이보다 올리면 가입이 막힙니다.

빌라는 이 선에 훨씬 빨리 닿습니다. 근저당이 없는 다세대 주택, 공시가격 1억5천만원을 예로 들어 보겠습니다.

• 보증에서 쓰는 주택가격 = 1억5천 × 145% = 2억1,750만원
• 최대 보증금 = 2억1,750만원 × 90% = 1억9,575만원

보증금을 2억으로 받으면 부채비율이 92%가 되어 가입이 되지 않습니다. 시세가 2억5천만원이어도 마찬가지입니다. 빌라에서 "시세로 보면 전세가율이 80%밖에 안 되는데 왜 보증이 안 되지?" 하는 일이 생기는 이유가 여기에 있습니다. 기준이 시세가 아니라 공시가격이기 때문입니다.

보증금 일부만 보증하는 방법도 있습니다

보증은 원래 보증금 전액에 대해 가입합니다. 그런데 아래 조건을 모두 갖추면 일부만 보증할 수 있습니다(법 제49조 제3항).

• 근저당이 세대별로 나뉘어 있을 것
• 보증금보다 앞선 권리(압류·가압류·가처분 등)를 모두 정리했을 것
• 전세권을 설정했거나, 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것
• 세입자가 일부보증에 동의했을 것

이때 보증할 금액은 "채권최고액 + 보증금 − 주택가격 × 60%"입니다. 앞의 아파트라면 1억2천 + 5억 − 5억2,200만원 = 9,800만원만 보증하면 되고, 1년 보증료는 약 14만원(임대인 몫 약 10만5천원)으로 크게 줄어듭니다.

다만 일부보증은 보증료를 아끼는 만큼 세입자가 보호받는 범위도 줄어듭니다. 세입자 동의가 요건인 이유입니다. 1년에 40만원 남짓 아끼려고 세입자를 설득하는 게 맞는지는 한 번 따져 볼 필요가 있습니다. 보증금 5억을 맡기는 세입자 입장에서는 꽤 민감한 부탁일 수 있습니다.

세입자가 드는 반환보증과는 무엇이 다를까

임대사업자로 등록하지 않았다면, 보증은 세입자가 직접 드는 전세보증금 반환보증이 됩니다. 둘을 나란히 놓으면 이렇습니다.

구분	임대보증금 보증	전세보증금 반환보증
가입하는 사람	등록 임대사업자 (의무)	세입자 (선택)
보증료 부담	임대인 75% · 임차인 25%	세입자
가입 한도	(채권최고액 + 보증금) ÷ 주택가격 90% 이내	주택가격 × 90% − 선순위채권
주택가격 기준	공시가격 × 125~190% (준주택 120%)	연립·다세대·단독은 공시가격 × 140%
HUG 요율 (연)	0.099~0.438% (개인, 공동주택)	아파트 0.0970.164%, 그 외 0.1110.211%
가입하지 않으면	과태료 (보증금 10%, 최대 3천만원)	제재 없음

반환보증 쪽의 "공시가격 × 140% × 90%"가 흔히 말하는 126% 룰입니다. 빌라라면 보증금이 공시가격의 126%를 넘는 순간 세입자가 반환보증에 들 수 없습니다. 반환보증은 수도권 7억, 그 외 지역 5억까지이고, 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

등록하지 않은 임대인도 이 표를 봐 둘 이유가 있습니다. 세입자 입장에서는 보증 가입이 되느냐가 집을 고르는 기준이 되기 쉽기 때문입니다. 빌라·다세대·단독주택에서 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 세입자가 반환보증에 들 수 없고, 그런 집은 세입자를 구하기가 어려워집니다. 결국 보증 한도가 보증금의 상한선 역할을 하는 셈입니다. 재계약 때 보증금을 올리기 전에 이 선부터 계산해 보는 것이 좋습니다.

수익률을 계산할 때 보증료도 넣어야 하는 이유

임대사업자 보증보험에서 임대인이 내는 75%는 매년 나가는 운영비입니다. 앞의 예시에서 1년 53만원 남짓이면 작아 보이지만, 보증금 5억에 월세 100만원인 반전세라면 1년 월세 1,200만원의 4.5% 가까이 됩니다. 이를 빼고 수익률을 계산하면 그만큼 부풀려진 숫자가 나옵니다.

임대수익률 계산기에서 "임대보증금 보증" 항목을 열면 이 글의 계산을 그대로 해 줍니다.

• 공시가격과 주택 유형을 넣으면 위 비율로 보증용 주택가격을 계산합니다
• 채권최고액(모르면 대출금 × 120%로 추정)과 보증금으로 부채비율을 내고, 90%나 60% 한도를 넘으면 알려 줍니다
• 신용점수 구간을 고르면 HUG 요율표에서 요율을 찾아, 임대인 몫 75%를 운영비에 넣습니다
• 가입하지 않았을 때의 과태료 상한도 함께 보여 줍니다

보증금 일부를 월세로 돌려 부채비율을 낮추는 방법을 고민하고 있다면, 전월세 전환율 계산기로 법정 상한 안에서 월세가 얼마가 되는지 먼저 확인해 볼 수 있습니다. 전환율 자체가 궁금하다면 전월세전환율 정리 글도 함께 참고하면 좋습니다.

계약 전에 확인할 다섯 가지

1. 임대사업자로 등록했는가. 아니라면 가입 의무는 없지만, 빌라·다세대·단독주택은 세입자 반환보증 한도(공시가격 126%)가 사실상 보증금 상한이 됩니다
2. 보증용 주택가격은 얼마인가. 부동산공시가격알리미에서 공시가격을 찾아 위 표의 비율을 곱합니다
3. 채권최고액은 얼마인가. 등기부등본 을구에서 확인하고, 다 갚은 대출의 근저당이 남아 있다면 감액이나 말소부터 합니다
4. 보증금이 한도를 넘지 않는가. 주택가격 × 90% − 채권최고액을 넘는다면 보증금을 낮추거나 일부를 월세로 돌립니다
5. 세입자 몫을 고지서에 적었는가. 25%를 받으려면 임대료 납부고지서에 명시해야 합니다

이 글의 요율과 비율은 2026년 10월 21일 기준 HUG 안내와 국토교통부 고시입니다. 실제 보증료와 가입 여부는 보증회사 심사에서 확정되니, 계약 전에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다. 법 원문은 국가법령정보센터 민간임대주택법에서, 요율과 가입 요건은 HUG 임대보증금보증 안내에서 볼 수 있습니다.

임대사업자 보증보험은 보증료보다 가입 요건을 먼저 봐야 합니다. 보증금을 정하기 전에 한도부터 계산해 두면 재계약 때 당황할 일이 없습니다.