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임대수익률 계산기

임대수익률 계산기로 수익형 부동산(오피스텔·상가·지식산업센터)의 표면 수익률과 실질 수익률을 확인할 수 있습니다. 매입가·보증금·월세에 대출과 공실률까지 넣으면, 광고 전단의 "수익률 O%"가 내 조건에서도 나오는 숫자인지 바로 검산됩니다.

모르면 0 으로 두세요. 취득세는 취득세 계산기에서 확인할 수 있습니다.

대출 없이 보려면 0 으로 두세요.

1년 중 비는 기간의 비율. 한 달 공실이면 약 8%.

매입가·보증금·월세를 입력하고 "계산하기"를 누르세요.

산식 — 이 계산기가 쓰는 공식

임대수익률은 법으로 정해진 산식이 없어 광고마다 계산법이 다릅니다. 이 계산기는 시장에서 통용되는 방식 중 보수적인 쪽을 씁니다.

  • 연 임대수입 = 월세 × 12 × (1 − 공실률)
  • 표면 수익률 = 연 임대수입 ÷ (매입가 + 부대비용 − 보증금) × 100
  • 실질 수익률 = (연 임대수입 − 연 운영비용 − 연 대출이자) ÷ 자기자본 × 100
    · 자기자본 = 매입가 + 부대비용 − 보증금 − 대출금 · 대출이자 = 대출금 × 금리
  • 월 현금흐름 = 월세 × (1 − 공실률) − 월 운영비용 − 월 대출이자

분양 광고의 수익률이 여기서 나온 숫자보다 높다면, 대개 보증금 레버리지를 크게 잡았거나 공실·운영비용·부대비용 중 무언가를 뺀 계산입니다.

자주 묻는 질문

보증금은 왜 빼나요?

보증금은 임차인에게 돌려줄 돈이지만 보유하는 동안 내 투자금을 그만큼 줄여줍니다. 그래서 관행상 투자금에서 빼고 수익률을 계산합니다. 다만 보증금이 큰 물건일수록 수익률이 부풀려 보이는 효과가 있으니, 월세가 같은 두 물건을 비교할 때는 보증금 조건까지 같은지 확인해야 합니다.

대출을 끼면 수익률이 왜 올라가나요?

임대수입이 대출이자보다 크면, 자기자본이 줄어드는 만큼 자기자본 대비 수익률은 올라갑니다(레버리지). 반대로 금리가 오르거나 공실이 나면 손실도 같은 배율로 커집니다. 실질 수익률이 표면 수익률보다 높게 나왔다면 그건 성과가 아니라 레버리지의 표시입니다 — 월 현금흐름이 마이너스인지부터 보세요.

원리금 상환은 반영되나요?

이자만 반영합니다. 원금 상환분은 지출이지만 내 자산(지분)으로 쌓이는 돈이라 수익률 계산에서는 빼는 것이 관행입니다. 다만 월 현금흐름을 실제 통장 기준으로 보고 싶다면, 원리금 균등 상환의 월 상환액은 대출이자 계산기로 확인해 이 결과의 월 현금흐름과 나란히 놓고 보세요.

세금은 반영되나요?

취득세는 부대비용 칸에 넣으면 반영됩니다(취득세 계산기). 보유 중의 재산세·종합부동산세·임대소득세와 팔 때의 양도소득세는 물건과 보유자 조건에 따라 달라 이 계산기에 넣지 않았습니다 — 세후 수익률은 여기 결과에서 그 세금들을 더 빼야 합니다.

공실률은 얼마로 넣어야 하나요?

정답이 없어 기본값을 0 으로 뒀지만, 0 은 광고의 가정이지 현실이 아닙니다. 임차인이 바뀔 때마다 공실과 중개보수가 생깁니다. 2년 계약 사이 한 달 공실이면 약 4%, 매년 한 달이면 약 8% 입니다. 지식산업센터처럼 공급이 몰린 유형은 최근 3개년 준공 단지 평균 공실이 40%를 넘는다는 조사도 있으니, 유형·지역의 실제 공실을 알아보고 넣으세요.

출처 및 참고

안내 | 본 계산기는 시장에서 통용되는 산식으로 참고용 결과를 제공합니다. 수익률은 입력한 가정(공실률·운영비용·금리)에 따라 크게 달라지며, 세금·중도 상환·가격 변동은 반영하지 않습니다. 실제 투자 판단 전에는 세무·부동산 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.